Une nouvelle opportunité fiscale depuis la fin du Pinel
Depuis la fin du dispositif Pinel, de nombreux investisseurs immobiliers sont en attente d’une nouvelle solution efficace pour investir dans l’immobilier neuf tout en optimisant leur fiscalité.
Le marché a changé. Les dispositifs historiques ont disparu ou perdu en attractivité. Pourtant, une nouvelle combinaison fiscale se distingue aujourd’hui : le cumul du LLI, pour Logement Locatif Intermédiaire, et de la Loi Jeanbrun.
Encore peu utilisée, cette stratégie permet de bénéficier d’un triple avantage fiscal en 2026 :
- acheter un bien immobilier neuf à un prix plus avantageux grâce à une TVA réduite ;
- récupérer l’équivalent de la taxe foncière sous forme de crédit d’impôt ;
- réduire fortement l’imposition sur les loyers grâce à un mécanisme d’amortissement.
Sur certains investissements, le total des avantages fiscaux peut atteindre environ 75 400 € sur 20 ans.
Comprendre le cumul LLI + Loi Jeanbrun
Le LLI et la Loi Jeanbrun répondent à deux objectifs complémentaires.
Le LLI permet d’investir dans l’immobilier neuf avec une fiscalité avantageuse dès l’achat et pendant la durée de détention du bien.
La Loi Jeanbrun, de son côté, permet d’optimiser la fiscalité des revenus locatifs grâce à un mécanisme d’amortissement.
En les combinant, l’investisseur peut agir sur trois leviers essentiels :
- le prix d’acquisition ;
- les charges fiscales liées au bien ;
- l’imposition sur les loyers.
C’est ce qui fait du cumul LLI + Loi Jeanbrun une stratégie particulièrement pertinente pour les investisseurs qui souhaitent remplacer ou dépasser les anciens avantages du Pinel.
Premier avantage : acheter moins cher grâce au LLI
Le premier avantage du LLI intervient immédiatement, dès l’acquisition du logement neuf.
Dans le cadre d’un investissement éligible, l’acquéreur peut bénéficier d’une TVA réduite à 10 % au lieu de 20 %.
Cette différence représente une économie directe importante sur le prix d’achat.
Exemple chiffré
Pour un appartement T2 acheté 224 000 € en zone A, la TVA réduite permet de générer environ 19 000 € d’économie dès l’acquisition.
Cet avantage est immédiat. Il réduit le coût global de l’opération et améliore la rentabilité potentielle de l’investissement.
Deuxième avantage : récupérer la taxe foncière grâce au LLI
Le deuxième avantage fiscal du LLI concerne la taxe foncière.
Le dispositif permet de bénéficier d’un crédit d’impôt pendant 20 ans, équivalent à la taxe foncière supportée par l’investisseur.
Dans les faits, cette mécanique permet de neutraliser une charge importante de l’investissement locatif.
Exemple chiffré
Avec une taxe foncière estimée à 1 200 € par an, l’avantage fiscal atteint environ 24 000 € sur 20 ans.
Cette économie améliore directement la rentabilité nette de l’investissement immobilier neuf.
Troisième avantage : réduire l’impôt sur les loyers avec la Loi Jeanbrun
La Loi Jeanbrun constitue le troisième pilier de cette stratégie fiscale.
Elle permet de bénéficier d’un amortissement pouvant atteindre 12 000 € par an, imputable sur le revenu global selon le profil fiscal de l’investisseur.
Ce mécanisme permet de réduire fortement l’imposition liée aux revenus locatifs.
Exemple chiffré
Pour un investisseur soumis à une tranche marginale d’imposition de 30 %, l’économie d’impôt peut atteindre environ 32 400 € sur 9 ans.
La Loi Jeanbrun permet ainsi d’améliorer la rentabilité après impôt, un indicateur essentiel dans tout projet d’investissement locatif.
Jusqu’à 75 400 € d’avantages fiscaux cumulés
En combinant le LLI et la Loi Jeanbrun, l’investisseur peut cumuler trois sources d’économies fiscales.
| Avantage fiscal | Gain estimé |
|---|---|
| TVA réduite à 10 % | 19 000 € |
| Crédit d’impôt sur la taxe foncière | 24 000 € |
| Amortissement Loi Jeanbrun | 32 400 € |
| Total estimé | 75 400 € |
Sur la base d’un prix d’achat de 224 000 €, cela représente environ 33 % du prix du bien récupéré sous forme d’avantages fiscaux.
Cette combinaison peut donc transformer l’équilibre économique d’un investissement immobilier neuf.
À qui s’adresse le cumul LLI + Loi Jeanbrun ?
Cette stratégie peut être particulièrement adaptée aux investisseurs qui souhaitent :
- investir dans l’immobilier neuf ;
- réduire leur fiscalité ;
- optimiser leurs revenus locatifs ;
- préparer leur retraite ;
- se constituer un patrimoine immobilier ;
- remplacer une stratégie Pinel devenue moins pertinente.
Elle concerne notamment les contribuables fiscalisés, les investisseurs patrimoniaux et les personnes souhaitant investir avec une vision long terme.
Pourquoi cette stratégie est encore peu utilisée
Le cumul LLI + Loi Jeanbrun reste encore peu connu.
Plusieurs raisons expliquent cette situation :
- les investisseurs associent encore l’immobilier neuf aux anciens dispositifs comme le Pinel ;
- les conditions d’éligibilité nécessitent une analyse précise ;
- peu de conseillers maîtrisent encore la combinaison des deux dispositifs ;
- les programmes éligibles doivent être sélectionnés avec rigueur.
Cette faible diffusion crée une opportunité pour les investisseurs capables de se positionner rapidement sur les bons programmes.
L’importance d’une étude personnalisée
Même si le potentiel fiscal est important, le cumul LLI + Loi Jeanbrun doit être étudié au cas par cas.
L’intérêt réel du montage dépend notamment :
- du profil fiscal de l’investisseur ;
- de la tranche marginale d’imposition ;
- du montant investi ;
- de la durée de détention envisagée ;
- du programme immobilier sélectionné ;
- de l’objectif patrimonial recherché.
Une analyse personnalisée permet de vérifier l’éligibilité de l’investisseur et d’identifier les programmes réellement adaptés.
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- un accompagnement de l’étude jusqu’à l’acquisition ;
- une stratégie adaptée à vos objectifs patrimoniaux.
Le cumul LLI + Loi Jeanbrun constitue l’une des stratégies fiscales les plus attractives pour investir dans l’immobilier neuf en 2026.
Grâce à la TVA réduite, au crédit d’impôt sur la taxe foncière et à l’amortissement fiscal, un investisseur peut bénéficier d’environ 75 400 € d’avantages fiscaux sur 20 ans.
Dans un contexte post-Pinel, cette combinaison offre une alternative puissante pour les investisseurs souhaitant acheter un bien neuf, optimiser leur fiscalité et construire un patrimoine durable.
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